Steigende Zinsen: Stehen wir vor einer Immobilienblase?

Aktuell gibt es wieder Warnungen vor einer Immobilienblase. Wie seit 20 Jahren bereits.

Was ist von den aktuellen erneuten Warnungen vor einer Blase zu halten?

Müssen Hypotheken-Halter nun zittern oder können sie – wie in den vergangenen zwei Jahrzehnten – die Warnungen getrost in den Wind schlagen? Wohin gehen die Immobilienpreise in der Schweiz?
Eine Betrachtung der Situation.

Vorweg ist festzustellen: Die letzten zwei Jahrzehnte haben SNB, Journalisten-Experten, Wirtschafts-Experten und Co sich die Finger wund-geschrieben mit Warnungen vor einer angeblichen Immobilienblase.

Wer verkauft hatte aufgrund der Warnungen stand wirklich sehr sehr dumm da.

Auch von den 70er-Jahren bis in die 90er war man mit Immos gut gefahren.

Jahrzehntelang stiegen die Immobilienpreise in der Schweiz bis in den 90er-Jahren die Immobilienblase platzte.

Rückblende der Warnungen anhand von Beispielen

Wer zum Beispiel 2010 wegen eines NZZ-Experten-Berichts von Claudio Saputelli von der UBS hin Angst vor einer Immobilienblase bekommen hat und seine Immobilien verkauft hat, der hatte ganz schön ins Klo gegriffen dabei.

Gut, hier kommen wir nicht ohne einen Einschub aus zum Thema der Frage der Seriösität der Neuen Zürcher Zeitung: Gleich mehr als vier NZZ-Redaktoren wie etwa Nadine Landert, Simon Tanner, Martin Beglinger oder Benedikt Hofer haben beispielsweise auch Dadvan Yousuf hochgeschrieben. Bzw. viel mehr als bloß hochgeschrieben. Regelrecht hochgejubelt.

Wer daraufhin investiert hat, dürfte inzwischen wohl sein NZZ-Abo gekündet haben.

Auch beim Thema des Stellvertreterkriegs zwischen Nato und Rußland in der Ukraine ist das vermeintliche Qualitätsblatt NZZ leider keine seriöse Quelle. Daher: Zurück von den NZZ-„Experten“ zu den Immobilienpreisen und anderen Experten zu letzteren.

Auch die Nationalbank, namentlich Philipp Hildebrand warnte damals:

Philipp Hildebrand damals::

„Auch wenn die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise von Fundamentalfaktoren gestützt zu sein scheint, und die Nationalbank in ihrem Basisszenario für das kommende Jahr eine moderate Entwicklung am Wohnungsmarkt erwartet, gibt es aus einer Risikoperspektive in der Tat Grund zur Sorge.
Nebst dem Einkommen und der Bevölkerung beeinflussen – wie vorher erwähnt – auch monetäre Faktoren den Immobilienmarkt. Die Kosten für Wohneigentum hängen vom Zinsniveau ab. Die expansive Geldpolitik seit Oktober 2008 hat deshalb die Nachfrage nach Wohneigentum zweifellos gefördert.
Je länger die expansive Geldpolitik andauert, desto größer wird die Gefahr von
Fehlentwicklungen. Schon heute sind einzelne Warnsignale zu erkennen. Ein Beispiel dafür sind die sehr hohen Preissteigerungsraten für Wohneigentum in gewissen Regionen. Es hat sich ausserdem gezeigt, daß blasenähnliche Entwicklungen häufig auf starke, aber fundamental begründbare Preissteigerungen folgen. „

Auch wer Immobilien-Report von der ETH Zürich und comparis.ch im Jahr 2013 konsultiert hatte und auf Professor Didier Sornette, Professor für „Entrepreneurials Risks“ und zudem Direktor des „Financial Crisis Observatory“ gehört hatte, welcher eine Zusammenarbeit zwischen seinem Lehrstuhl und comparis.ch welche von der Kommission für Technologie und Innovation des Bundes (KTI) mitfinanziert wurde, gehört hatte, hatte gehörig Pech. Denn wer damals seine Immobilien verkaufte wegen der angeblich bevorstehenden Immobilienblase hat viel Geld verloren.

Wer auf die Immoblien-Experten oben hörte und 2013 verkauft hat, hat das hier verpaßt (Preise für Wohnungen blau, Preise für Einfamilienhäuser grau):

Auch wer auf Peter Rohner von der FuW (Finanz und Wirtschaft) 2018 gehört hatte und verkauft hatte, hat viel Geld verloren:

Es ließen sich nun hunderte Beispiele aus den letzten 2 Jahrzehnten aufführen von sogenannten Experten der Universitäten und der Journaille-Immobilien-Experten mit falschen Prognosen.

Dante ließ die Wahrsager und Prognostiker zur Strafe für ihre Anmaßung in seinem Inferno mit umgekehrt aufgesetzten Köpfen durch die Kreise der Hölle laufen.
Doch wagen wir es, blicken wir einmal in die Zukunft, betrachten wir die aktuelle Situation und versuchen etwas schlau zu werden anhand der Historie und heute im Vergleich.

Aktuelle Situation heute und Situation vor Platzen der Immobilienblase damals

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt: Die SNB hatte vor dem Platzen der Immobilienblase Anfang der 90er-Jahre den Immobilienmarkt lange Zeit mit Niedrig- und sogar Minuszinsen – ja, das gab es also schon einmal – angeheizt und befeuert.

Dann wurden die Zinsen massiv angehoben. Die Immobilienblase platzte.

Eine ähnliche Situation wie vor dem Zusammenbruch der Immobilienpreise in der Schweiz damals wie heute.

Die steigenden Zinsen

Allerdings ist anzumerken, daß auch während der Niedrig- und Minuszinsen-Phase die Hypotheken-Vergaben nur erfolgten wenn bei der Tragbarkeitsprüfung ein Hypothekarnehmer 5% Zins stemmen konnte. Es wurde kalkulativ also schon mit Zinsen gerechnet, die höher sind.

Insofern ist unwahrscheinlich, daß aufgrund der steigenden Zinsen allein eine große Anzahl an Hypothekarnehmern bei steigenden Zinsen ins Schleudern kommen werden.
Und zahlreiche Notverkäufe bzw. Zwangsversteigerungen / Zwangsverwertungen von Immobilien zu einem stark zunehmenden Überangebot an Immobilien führen wird und die Immobilienpreise hierdurch einbrechen werden.

Preissteigerungen bei Energie und Lebensmitteln etc.

Allerdings können andere Faktoren durchaus eine Rolle spielen.
So die steigenden Energiepreise. Beispielsweise kündigten die walliser Energieversorger Preissteigerungen von 40 bis 70 % an (Quelle).
Auch die Lebensmittelpreise sind bereits 5 bis 10% gestiegen.
Man darf sich also nicht von der Gesamtinflations täuschen lassen bzw. von Zahlen des Eidg. Bundesamtes für Statistik, die von Inflationsraten um die 2 bis 3% sprechen. Hier sind auch Preise für Compis, Smartfons, Fernseher und viele andere Dinge drin, die man nicht täglich braucht und deren Kauf man aufschieben kann, drin.

Schaut man beim BfS die Inflation für Lebensmittel an sieht es anders aus.
Und erst recht, schaut man sich die Energiepreise an.

Preissteigerungen und Geldentwertung (Inflation) dürften also dazu führen, daß viele Hypothekarnehmer weitaus weniger Geld in der Tasche haben. Denn die Löhne werden nur an die offizielle Inflationsrate von 2 bis 3% angepaßt, die Ausgaben für den täglichen Bedarf wie Lebensmittel und Energie (Strom) sind jedoch viel höher angestiegen was die Nebenkosten der Immobilien und des Lebens in die Höhe schießen läßt.

Gefahr des 3. Weltkriegs, Spaltung des Westens von Ost und Süd

Hinzu kommt heute allerdings, daß die Welt möglicherweise vor einem provozierten 3. Weltkrieg steht. Nach westlichem Narrativ einen durch Rußland provozierten, nach Sicht vieler Länder und Einwohner der restlichen 85% der Welt einen durch die Nato gewollten Konflikt. Wobei es allerdings auch im Westen vielen dämmert, daß der Krieg keineswegs zufällig „ausgebrochen“ ist.

Doch was bedeutet diese Kriegssituation für Liegenschaftenpreise, für die Immobilienpreisentwicklung?

Die schlimme Situation muß nicht heißen, daß diese zu einem Einbruch der Immobilienpreise in der Schweiz führt. Es könnte auch den Migrationsdruck auf die Schweiz erhöhen, weil viele Flüchtlinge in die Schweiz migrieren wollen. Was zu einer weiteren Verknappung des Wohnraums führen würde.

Faktor Neutralität und ihre Auswirkung auf die Immobilienpreise

Es kann auch das Gegenteil eintreten sofern sich die Schweiz auf ihre bewährte Neutralität zurückbesinnt.

Denn man muß kein Intelligenz-Genie sein um zu begreifen, daß Länder, die Kriegspartei sind bei einem Krieg schlechter da-stehen bzw. viel schlechter da-stehen als Länder die sich aus Konflikten und Kriegen heraushalten.

Man erinnere sich hierbei an die spannende anstehende Abstimmung der Neutralitätsinitiative, welche dazu führen dürfte, daß die Schweizer Politiker, die die Neutralität nach 200 Jahren ohne Not weggestoßen haben zu ihr zurück müssen.

Platzen einer Immobilienblase, wer ist betroffen?

So oder so fragt sich für Immobilienbesitzer aber:

Was tun bei einer Immobilienblase die platzt? Soll man verkaufen oder zuwarten?

Hier ist ersteinmal zu unterscheiden zwischen eigen bewohnten Immobilien. Dann zu unterscheiden ob man Schulden auf den Liegenschaften hat, was in der Schweiz allein schon aufgrund des sogenannten Eigenmietwertes attraktiv ist, denn Schuldzinsen kann man abziehen.

Es ist offensichtlich und klar, daß Leute, die eine selbstgenutzte Immobilie besitzen in einer anderen Situation sind als Leute, die Immobilien als Geldanlage nutzen.
Es ist auch offensichtlich klar, daß Leute, die Schulden (Hypotheken) auf ihrer Liegenschaft bzw. ihren Liegenschaften haben schlechter da-stehen.

Faktor Inflation (Geldentwertung)

Zwar heißt es, daß bei einer Geldentwertung Sachwert-Besitzer gewinnen. Und Schuldner gewinnen. Weil das Geld weniger wert ist. Und somit leichter getilgt werden kann, die Schulden dahinschmelzen.

Was auch stimmt. Allerdings sind bei Immobilien-Schulden, also bei Hypotheken in der Regel Klauseln in den Verträgen, die einen Inflationsausgleich beinhalten. Das heißt wer bei einer Schweizer Bank eine Hypothek laufen hat, gehört nicht zwangsläufig zu den Schuldnern, die sich bequemer entschulden können.

Sachwerte können übrigens auch Aktien sein. Denn auch wenn viele sie nicht zu den klassischen Sachwerten zählen haben Firmenanteile durchaus Sachwert-Charakter sofern es sich um solide Firmen handelt. Beispiel Deutschland: Wer Aktien von Firmen wie VW etc. über den 2. Weltkrieg hinaus hielt hatte hinterher noch sein Geld, ganz im Gegensatz zum Beispiel zu Leuten, die in Deutschland Reichsmark hatten.

Faktor Zuwanderung

Der Faktor Zuwanderung ist ein maßgeblicher Treiber der Immobilienpreise. Eine anhaltende Zuwanderung verhindert Einbrüche am Immobilienmarkt sicher nicht gänzlich, aber wirkt mildernd, abfedernd.

Und die Schweiz hat seit Jahrzehnten eine massive Zuwanderung, die Einwohnerzahl geht ungebremst Richtung 10-Millionen-Schweiz. Sämtliche Prognosen der letzten Jahrzehnte von offiziellen Stellen und Journalisten- und Wirtschafts-„Experten“ waren völlig falsch, stets massivst zu niedrig.

Ungeachtet der weltpolitischen Situation dürfte die Zuwanderung in die Schweiz höchstwahrscheinlich anhalten, sofern die Schweiz nicht Kriegspartei wird sondern sich auf die Neutralität zurückbesinnt.
Dann dürfte der Migrationsdruck in die Schweiz sogar noch stark zunehmen, der Bedarf an Wohnungen somit auch. Es sind gegenwärtig keinerlei Anzeichen zu erkennen, daß die Nachfrage wegbricht.

Die Leerwohnungsziffer

Dafür spricht aus die Leerwohnungsziffer, die noch niedriger steht als vor einigen Jahren:

Unter der Leerwohnungsziffer versteht man den prozentualen Anteil der leer stehenden Wohnungen (Stichtag: 1. Juni) am Gesamtwohnungsbestand der registerbasierten Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) des Vorjahres.

Allerdings ist auch dieser Indikator keine 100%tige Garantie für eine Einschätzung, denn vor dem Immobilienkollaps in den 90er-Jahren war die Schweizer Leerwohnungsziffer niedriger als heute.

Einen weiteren Indikator erstellt die Großbank UBS:

Der „UBS Swiss Real Estate Bubble Index“

Die UBS gibt einen „Schweizer Immobilien-Blasen-Index“ heraus. Was von diesem zu halten ist, herausgegeben von einer Großbank, die ihre eigene Situation in der Vergangenheit nicht einmal solide analysieren konnte und gerettet werden mußte, kann jeder sich selbst überlegen. Wobei zu sagen ist, daß das Schweizer Geschäft dieser Großbanken wie UBS und CS stets solide war, jedoch die Not-Situationen wie aktuell bei der Credit Suisse durch Spekulations-Geschäfte im Ausland resultierten.

Remo Maßat