Abschaffung des Eigenmietwerts? – Volksabstimmung am 28. September 2025

Am 28. September 2025 entscheidet das Schweizer Stimmvolk über den Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung, der die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften vorsieht.

Es ist eine knifflige Entscheidung, die dem Stimmbürger hier bevorsteht.

Der Kanton Wallis teilte jüngst mit, daß er die Abschaffung des Eigenmietwerts ablehne (Walliser Zeitung berichtete darüber).

Besonders für Besitzer von Zweitwohnungen, etwa in Tourismusregionen wie dem Wallis oder Graubünden, bringt ein Ja in der Abstimmung spürbare steuerliche Veränderungen. Eine Analyse des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT) und der BDO AG beleuchtet die Folgen für Eigentümer von Zweitliegenschaften im Privatvermögen.

Hintergrund der beabsichtigen Reform

Das derzeitige Steuerrecht verpflichtet Eigentümer selbstgenutzter Zweitwohnungen, den sogenannten Eigenmietwert – den fiktiven Mietzins, den die Wohnung auf dem Markt erzielen würde – als Einkommen zu versteuern. Im Gegenzug können Unterhaltskosten und Schuldzinsen abgezogen werden. Der Systemwechsel, beschlossen von National- und Ständerat am 20. Dezember 2024, sieht vor, diesen Eigenmietwert abzuschaffen und die Abzugsmöglichkeiten stark einzuschränken. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften eine Liegenschaftssteuer zu erheben. Diese Reform tritt nur bei Zustimmung in der Volksabstimmung in Kraft, frühestens zum 1. Januar 2028.

Steuerliche Auswirkungen für Zweitwohnungsbesitzer

Ein Ja zur Vorlage hätte folgende Konsequenzen für Besitzer von Zweitwohnungen:

1. Abschaffung des Eigenmietwerts

Der Eigenmietwert wird nicht mehr als steuerbares Einkommen erfasst. Dies entlastet Eigentümer, da sie keine Steuern auf den fiktiven Mietwert zahlen müssen. Beispielsweise führt dies bei einem Ehepaar mit einer Zweitwohnung in Aarau (Eigenmietwert: 44.000 Franken) zu einer Steuerentlastung, da dieser Betrag nicht mehr besteuert wird.

2. Einschränkung der Abzüge

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfallen auch die meisten Abzugsmöglichkeiten. Liegenschaftsunterhaltskosten, Versicherungsprämien und Investitionen in Energiespar- oder Umweltschutzmaßnahmen (z. B. Photovoltaikanlagen) sind auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig. Auf kantonaler Ebene können solche Abzüge zwar weiterhin gewährt werden, jedoch nur bis spätestens 2050. Ausnahmen gelten für denkmalpflegerische Arbeiten, die unter bestimmten Voraussetzungen abzugsfähig bleiben.

3. Schuldzinsabzug eingeschränkt

Der Abzug von Schuldzinsen wird quotal auf das unbewegliche Vermögen (ohne selbstgenutztes Wohneigentum) im Verhältnis zum Gesamt Arrangement begrenzt. Für Zweitwohnungsbesitzer bedeutet dies, daß nur ein Teil der Schuldzinsen abgezogen werden kann, abhängig von der Vermögensstruktur. In einem Beispiel der SVIT-Analyse führt dies bei einem Ehepaar mit einer Zweitwohnung und einer Renditeliegenschaft zu einer teilweisen Kompensation der Steuerentlastung durch den Wegfall des Eigenmietwerts.

4. Neue Liegenschaftssteuer

Die Kantone dürfen auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften eine Liegenschaftssteuer erheben, um den Einnahmeausfall durch die Abschaffung des Eigenmietwerts, insbesondere in Berg- und Tourismuskantonen, auszugleichen. Diese Steuer betrifft Zweitwohnungen, die hauptsächlich vom Eigentümer genutzt werden, nicht jedoch vermietete Liegenschaften. Die genaue Ausgestaltung bleibt den Kantonen überlassen, was zu regional unterschiedlichen Belastungen führen kann.

Beispielrechnung: Zweitwohnung in Aarau

Ein Ehepaar aus Aarau besitzt eine Zweitwohnung (Wert: 900.000 Franken, Eigenmietwert: 44.000 Franken) und eine Renditeliegenschaft (Wert: 1,2 Mio. Franken, Mietertrag: 100.000 Franken). Das Gesamtvermögen beträgt 3 Mio. Franken, das Erwerbseinkommen 120.000 Franken. Vor dem Systemwechsel beträgt die Steuerlast 29.400 Franken. Nach dem Systemwechsel sinkt sie um 2.700 Franken auf 26.700 Franken, da der Eigenmietwert entfällt. Allerdings reduziert sich der Schuldzinsabzug von 45.000 auf 18.000 Franken (40 % des Gesamtvermögens), was den Vorteil teilweise schmälert. Sollte der Kanton eine Liegenschaftssteuer einführen, könnte dies die Steuerlast wieder erhöhen.

Handlungsempfehlungen

Die SVIT-Analyse empfiehlt Zweitwohnungsbesitzern folgende Maßnahmen:

Vorziehen von Investitionen

Energiespar- und Umweltschutzmaßnahmen sollten vor Inkrafttreten der Reform umgesetzt werden, um die bisherigen Abzugsmöglichkeiten zu nutzen.

Prüfung der Vermögensstruktur

Eine Reduktion der Hypothekenschulden kann die Einschränkungen beim Schuldzinsabzug abmildern, sollte aber unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten erfolgen.

Regionale Unterschiede beachten

Da die Liegenschaftssteuer kantonal geregelt wird, sollten Eigentümer die Entwicklungen in ihrem Kanton verfolgen, insbesondere in Tourismusregionen wie dem Wallis.

Fazit

Ein Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts entlastet Zweitwohnungsbesitzer durch den Wegfall der Besteuerung des fiktiven Mietwerts. Gleichzeitig führt die eingeschränkte Abzugsmöglichkeit für Schuldzinsen und Investitionen sowie die mögliche Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer zu neuen Belastungen. Besonders in Bergkantonen wie dem Wallis könnten Eigentümer von Zweitwohnungen mit höheren Kosten rechnen, falls die Kantone von der neuen Steuer Gebrauch machen. Der SVIT empfiehlt, die steuerlichen Folgen frühzeitig zu prüfen und gegebenenfalls Fachberatung in Anspruch zu nehmen.

Weiterführendes

T. Kaufmann, L. Kretz: Auswirkung des Systemwechsels der Wohneigentumsbesteuerung, BDO/SVIT Schweiz, 2025.

(pd, rm)