Neues Stockwerkeigentums-RechtNeues Klagerecht bei Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum
Die Bestimmungen zum Stockwerkeigentum sollen modernisiert werden. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 20. September 2024 die Vernehmlassung zu entsprechenden Änderungen des Zivilgesetzbuches (ZGB) eröffnet.
Unter anderem soll eine klare Regelung der besonderen Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen, die im Zivilgesetzbuch derzeit nur summarisch in den Artikeln 712g Abs. 4 und 647 Abs. 1bis geregelt sind, geschaffen werden. Auch das Einstimmigkeitsprinzip steht auf dem Prüfstand zugunsten des Mehrheitsprinzips.Â
Mit weiteren punktuellen Neuerungen will er das Stockwerkeigentumsrecht noch besser den Bedürfnissen der Eigentümer anpassen. Zudem sollen Gesetzeslücken geschlossen und die Rechtssicherheit erhöht werden.
Beim Stockwerkeigentum erwirbt der Eigentümer oder die Eigentümerin das Sonderrecht, gewisse Teile eines Gebäudes ausschließlich zu nutzen und diese nach den eigenen Wünschen auszubauen.
Vor- und Nachteile von Stockwerkeigentum
Weil sich die Eigentümer aber gewisse Kosten teilen können (z.B. Heizanlagen, Treppenhäuser, Gärten, Waschküchen), ermöglicht das Stockwerkeigentum auch Personen mit geringeren finanziellen Mitteln, Wohneigentum zu erwerben.
Wobei dann die laufenden Kosten im Anschluß oft extrem hoch sind. Denn Reinigung des Treppenhauses, eine Hauswart, eine Hausverwaltung und Treuhand, all dies kostet. Und während man bei Immobilien-Privateigentum, das einem vollständig gehört und nicht nur anteilig, selbst entscheiden kann, ob man einen Hauswart, eine Hausverwaltung oder Treuhand usw. beschäftigt, ist dies bei Stockwerkeigentum nicht der Fall.
Doch zurück zum Stockwerkeigentums-Recht:
Junges Gesetz
Das Stockwerkeigentum wurde erst 1965 im Zivilgesetzbuch (ZGB) eingeführt und habe sich grundsätzlich bewährt, so der Bundesrat
Im Auftrag des Parlaments (Motion 19.3410 Caroni) schlägt der Bundesrat nun vor, einzelne Aspekte des Stockwerkeigentumsrechts zu modernisieren.
Ständerat Andrea Caroni ersuchte in einem Postulat vom 25. September 2014 den Bundesrat darum, zu prüfen, ob Anpassungen der Bestimmungen zum Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB) notwendig sind (Postulat Caroni 14.3832). Der Bundesrat sprach sich zunächst für die Ablehnung dieses Postulats aus. Später änderte sich die Datbatte und es folgte die obgenannte Motion.
Mit punktuellen Änderungen der entsprechenden Bestimmungen im ZGB will er den heutigen Bedürfnissen der Eigentümerinnen und Eigentümer noch besser gerecht werden und die Praxistauglichkeit des Stockwerkeigentumsrechts verbessern.
Rechtssicherheit stärken
Gewisse Aspekte des Stockwerkeigentumsrechts sind derzeit im Gesetz nicht geregelt. Um die Rechtssicherheit für die Eigentümer zu erhöhen, schlägt der Bundesrat deshalb verschiedene Anpassungen vor.
Neu sollen namentlich die Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft explizit geregelt werden.
So macht das Gesetz künftig einen Vorschlag, wie die Gemeinschaft Sondernutzungsrechte etwa an Parkplätzen oder Gärten einfach begründen und ändern kann.
Der Bundesrat will damit Unklarheiten reduzieren sowie den Eigentümerinnen und den Eigentümern Ärger ersparen.
Weiter will der Bundesrat die Rechte derjenigen Stockwerkeigentümer stärken, die eine Wohnung kaufen, die noch nicht gebaut worden ist. Das geltende Recht regelt ausschließlich das Stockwerkeigentum an bestehenden Grundstücken.
In der Praxis werden heute jedoch viele Liegenschaften ab Plan gekauft, was im Gesetz berücksichtigt werden müsse, so der Bundesrat.
Neues Klagerecht bei Erneuerungsfonds
Führt ein neues Klagerecht beim Erneuerungsfonds zu vielen neuen Prozessen?
Es verhindern aktuell fehlende oder unterfinanzierte Erneuerungsfonds in der Praxis häufig eine notwendige Sanierung der Liegenschaft.
Ein neues Klagerecht soll den Stockwerkeigentümer die Möglichkeit geben, gerichtlich die Schaffung eines Erneuerungsfonds für die Finanzierung notwendiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten einzuklagen. Auf die generelle Pflicht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds will der Bundesrat hingegen verzichten.
Handlungsbedarf bestehe laut Bundesrat überdies beim Stockwerkeigentum im Baurecht. Wer über Stockwerkeigentum im Baurecht verfügt, dem gehört zwar ein Teil des Gebäudes, aber nicht der Boden, auf dem das Gebäude steht. Der Stockwerkeigentümer hat lediglich das Recht, den Boden während einer Zeitspanne für das Stockwerkeigentum zu nutzen.
Will die Stockwerkeigentümergemeinschaft das Baurecht nach dieser Zeitspanne weiter nutzen, müssen heute alle Stockwerkeigentümer einverstanden sein. Stimmt eine Partei dagegen, verlieren alle anderen Parteien ihre Liegenschaft.
Der Bundesrat will dies ändern. Künftig soll ein Mehrheitsbeschluß genügen, damit das Baurecht verlängert werden kann. Diejenigen Parteien, die gegen eine Verlängerung gestimmt haben, müssen ausbezahlt werden.
Der Bundesrat hat den Entwurf für die entsprechenden Änderungen des ZGB an seiner Sitzung vom 20. September 2024 in die Vernehmlassung geschickt. Diese dauert bis am 20. Dezember 2024.
Weiterführendes
(rm, pd)
